ワンルームマンション投資は儲かるか？

ワンルームマンションは上手くいくのか？

他の記事でも書いている通り、不動産投資は勧められない。その理由は、再現性が乏しく、1度の失敗で投資を続けられなくなることがあり、1度始めると逃れることが難しくなるからである。ただし、成功する方法がないわけではない。時と場合によりけりだが、株式投資以上に稼ぐことができる。ただし、この記事を読む読者は、大家業を希望しているわけではないと思われるので、アパート経営ではなく、ワンルームマンション投資に限定して考えていく。

ワンルームマンション投資の成功基準は？

成功基準について賛否両論あると思われるが、所有しているときだけでなく、売却に至るまでを考える。ワンルームマンションを所有して、その物件を賃貸に出している間、収支が黒字だとしても、売却時に購入金額で清算したら赤字になることもあり、売却までが投資と考えたほうがいい。そうなると当然だが、成功基準は売却時に黒字になっていることである。その黒字状態とは、購入時から売却時までの間に支払った資金と、同期間で手に入れた収益の差がプラス（収益のほうが大きい）であることである。

ワンルームマンション投資で黒字になれるか？

前述の黒字になるためには、2つの要因を考慮すればいい。1つめは賃貸中の収益が全体で黒字であること、2つめは売却時に購入金額を上回ることである。これらを両方満たす必要はなく、どちらかが黒字で、もう一方の赤字を埋め合わせることができれば問題ない。1つめの要因は、立地や間取りなどの条件で左右はされるが、客付けを上手くできれば黒字化可能である。ただし、1物件で考えれば、かなり分が悪い。借主が退去した後、すぐに入居してもらえなければ、簡単に赤字に転落する。家族向けの物件と違い、ワンルームマンションのような単身者向けの物件は、基本的に借主の出入りが数年ごとに発生すると考えたほうがいい。また、購入金額が相場よりも割高だった場合、借入金の返済額も高くなり、毎月の家賃を上回るようなことになれば、常に赤字になる。2つ目の要因は単純な話で、売却価格が購入金額を上回ればいい。ただし、1円でも高ければいいというわけではなく、短期間の売却であれば税金の額が上がり、所有していた期間の減価償却の費用が差額に上乗せされ、差額にかかる税金が増える。また、不動産業者に支払う仲介手数料や登記変更費用もかかる。それらを踏まえた上で、売却価格が購入金額を上回るかどうか考える。結局、黒字になるためには、購入金額が相場よりも割安であることが重要だと理解してもらえただろうか？

相場よりも割安な物件を手に入れるには？

当然だが、不動産投資をする誰もが同じことを考える。割安な物件は不動産業者が抑えてしまっていると考えたほうがいい。素人が参入することはできないのか？そんなことはなく、例えば2011年あたりの物件価格がかなり低い状態であれば、2025年現在で黒字化は可能だと言える。タイミングが重要になる。常に物件の価格を把握するよう努めれば、割安な物件を発見することもできるだろう。ただし、本当に安い物件は不動産業者間でやり取りされており、目にすることは困難だ。

結局、ワンルームマンション投資は儲かるのか？

体験談として書いておくが、2011年に東京の山手線内のワンルームマンションを630万円で購入し、2022年に1050万円で売却することができた。ちなみに、その物件の賃貸中の収益は若干の赤字状態だったが、売却益で黒字化でき、所有期間に対する利回りは約4%だった。また、その1物件だけの収益では厳しいため、他の物件も所有している。捉え方は人それぞれだが、ワンルームマンションの賃貸で期待しないほうがいい。